AFO RAFO MIJAS . ASIMILADO DE FUERA ORDENACION

AFO RAFO MIJAS . ASIMILADO DE FUERA ORDENACION

Este post tratará sobre los requisitos para regularizar las viviendas construidas en suelo no urbanizable y que se encuentran fuera de ordenación en el término municipal de Mijas. A este procedimiento se le conoce como RAFO (reconocimiento de asimilado fuera de ordenación), anteriormente AFO (asimilado fuera de ordenación).

La ley que permite dicha regularización y define los requisitos es el “Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía”

Este Decreto tiene como objetivo principal clarificar el régimen aplicable a las distintas situaciones en que se encuentran las edificaciones existentes en suelo no urbanizable, estableciendo los requisitos esenciales para su reconocimiento por el Ayuntamiento y su tratamiento por el planeamiento urbanístico. En este sentido se desarrolla y complementa el Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

El Decreto diferencia las situaciones en las que se encuentran las edificaciones tanto por su forma de implantación (aisladas, asentamientos urbanísticos, hábitat rural diseminado) como por su adecuación o no a las determinaciones establecidas por la ordenación territorial y urbanística. Partiendo de esta distinción y tomando como referencia el marco normativo de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, establece las normas sustantivas y de procedimiento aplicables para cada una de estas situaciones.

La diferentes formas de implantación son las siguientes:

  • Edificaciones aisladas: Edificaciones o agrupaciones de edificaciones que no llegan a constituir un asentamiento, conforme a lo dispuesto en este Decreto y, en su caso, en el Plan General de Ordenación Urbanística.
  • Asentamientos urbanísticos: Ámbitos territoriales definidos, consolidados por edificaciones próximas entre sí, generadoras de actividades propiamente urbanas, con entidad suficiente como para necesitar infraestructuras, dotaciones y los servicios urbanísticos básicos especificados en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
  • Asentamientos que constituyen Hábitat Rural Diseminado: Ámbitos territoriales sobre los que se ubican un conjunto de edificaciones sin estructura urbana y ligadas en su origen a la actividad agropecuaria y del medio rural, que poseen características propias que deben preservarse, y que pueden demandar algunas infraestructuras, dotaciones o servicios comunes, para cuya ejecución no sea preciso una actuación urbanizadora.

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VIVIENDAS AISLADAS

Las viviendas aisladas se dividen en varias categorías para su tratamiento:

EDIFICACIONES AISLADAS QUE SE AJUSTAN A LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA VIGENTE EN EL MUNICIPIO.

  • Los propietarios que tienen viviendas con licencia no necesitan tomar acción alguna.
  • Viviendas sin licencia o construidas con licencia pero contraviniendo sus condiciones pero que se ajustan a la ordenación actual. Los propietarios pueden legalizarlas siempre que haya transcurrido el plazo de caducidad (6 años) para llevar a cabo medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado para lo cual tendrán que solicitar licencia de obras. Una vez obtenida la licencia de obras, se podrá solicitar la licencia de primera ocupación. Esta licencia que en el pasado servía tan solo para la contratación de los suministros, se ha convertido en el documento de cierre para considerar una vivienda completamente legal. La Licencia de Ocupación significa que la edificación ha sido construida conforme al proyecto para el cual se concedió licencia de obras. Si estas edificaciones no cuentan con escritura de obra nueva la misma se podrá otorgar e inscribir en el registro de la propiedad.

EDIFICACIONES QUE NO SE AJUSTAN A LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA VIGENTE EN EL MUNICIPIO

Se dan varios casos:

  • Edificaciones  en situación legal de fuera de ordenación, construidas con licencia urbanística conforme a la ordenación territorial y urbanística vigente en el momento de la licencia. Esto significa que el propietario tan solo puede ejecutar en la misma las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido y en ningún caso de ampliación o mejora.
  • Edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales se hubiere agotado el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

Hasta ahora, una edificación construida ilegalmente en suelo no urbanizable que no fuese especialmente protegido no podía demolerse, ni sancionarse, si habían transcurrido más de cuatro años desde su finalización y no se habían ejecutado medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado. A partir del 3 de Marzo de 2012 entró en vigor una modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que amplía este plazo a 6 años.

En la resolución de reconocimiento de la situación de Asimilado a Fuera de Ordenación, se puede autorizar  la conexión a suministros si éstos están accesibles y no inducen a la implantación de nuevas edificaciones.

Las viviendas en esta situación no pueden obtener la Licencia de Primera Ocupación, pero si pueden otorgarse la escritura de obra nueva e inscribirse en el registro de la propiedad con dicho estatus.

  • Edificaciones construidas sin licencia urbanística o contraviniendo sus condiciones, respecto a las cuales la Administración deberá adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido.

 Las autoridades deberán adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.

  • Edificaciones construidas no conformes con la ordenación territorial y urbanística, ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por normativa específica, territorial o urbanística, en terrenos de la Zona de Influencia del Litoral o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia.

No se podrán reconocer como “Asimilado a Fuera de Ordenación”, a menos que se hubiesen construido y prescrito el plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado con anterioridad a la declaración de la zona como de especial protección.

Las autoridades deberán adoptar las medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.

EDIFICACIONES AISLADAS TERMINADAS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 19/1975 Y NO TIENEN LICENCIA. Se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística. Podrán sin necesidad de pedir licencia de obras, obtener la licencia de primera ocupación, si acreditan con certificación administrativa su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de los requisitos expuestos anteriormente.

No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación en los siguientes supuestos:

  • Edificaciones ubicadas en suelo no urbanizable de especial protección por normativa específica, territorial o urbanística, en terrenos de la Zona de Influencia del litoral, en suelos destinados a dotaciones públicas, o en suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, excepto en el supuesto previsto en el artículo 3.2.b)
  • Edificaciones aisladas integradas en una parcelación urbanística que no constituye un asentamiento urbanístico conforme a lo dispuesto en este Decreto, y para la que no haya transcurrido el plazo para el restablecimiento del orden urbanístico infringido, si no se ha procedido a la reagrupación de las parcelas, conforme a lo dispuesto en el artículo 183.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

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¿CÓMO SE PUEDE ADQUIRIR EL RECONOCIMIENTO DE SITUACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN?

El procedimiento puede ser iniciado por el Ayuntamiento o por el dueño de la edificación mediante instancia con documentación suscrita por técnico competente consistente en plano, número de finca registral y prueba de la fecha de terminación de la vivienda con certificado del ayuntamiento, de un técnico o del catastro o acta de notoriedad. Deberá demostrarse la aptitud de la vivienda para el uso que se destina certificándose que reúne los requisitos de seguridad, habitabilidad y salubridad. Deben describirse los trabajos para dotar a la edificación de los servicios básicos de forma autónoma y sostenible y en su caso mediante la conexión a redes existentes.

El Ayuntamiento verificará si la solicitud reúne todos los requisitos, especialmente que la edificación ha sido terminada, que no está sometida a medidas de protección de la legalidad urbanística o restablecimiento del orden jurídico perturbado. El Ayuntamiento podrá requerir la realización de obras para posibilitar la contratación de los suministros, para lo cual el propietario deberá presentar un proyecto para la ejecución de tales obras y se le dará un plazo para su ejecución. El propietario deberá asumir por escrito sus compromisos con el Ayuntamiento y una vez ejecutado las obras comprometidas podrán obtener la resolución de situación “Asimilado a Fuera de Ordenación”. Esta resolución identificará a la edificación y su aptitud para el uso a que se destina y recogerá que ha prescrito el plazo para el ejercicio de medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado y especificará las obras que se pueden ejecutar y los servicios básicos y condiciones de suministro con que podrá contar. Si el propietario no recibe una resolución expresa en seis meses significará que el Ayuntamiento ha denegado su petición. La resolución negativa deberá estar motivada, en cuyo caso adoptará las medidas necesarias para la protección de la legalidad o restablecimiento del orden jurídico perturbado.

Una vez otorgado el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, conforme al procedimiento establecido en los artículos siguientes, solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

En las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso al que se destinan cuando no se disponga de acceso a redes de infraestructuras, o cuando dicho acceso se haya realizado sin licencia urbanística, deberá resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable.

Excepcionalmente, en la resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, podrá autorizarse la acometida a servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora, siempre que estos estén accesibles, la compañía suministradora acredite la viabilidad de la acometida, y no induzcan a la implantación de nuevas edificaciones.

Para las edificaciones en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización, sin perjuicio de las condiciones que puedan establecerse por el Ayuntamiento en la resolución de reconocimiento, de conformidad con lo establecido en este Decreto. Esta resolución será la exigible por las compañías suministradoras para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

La concesión del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen del fuera de ordenación lo será sin perjuicio de aquellas responsabilidades que pudiera haber incurrido su titular o de la instrucción de aquellos otros procedimientos a que hubiera dado lugar.

AFO RAFO MIJAS

La Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación se reconocerá para aquellos actos de uso de suelo, y en particular, las obras, construcciones y edificaciones que, infringiendo la normativa urbanística, fueron realizadas sin licencia o contraviniendo la misma y ya ha prescrito, es decir, ha transcurrido el plazo establecido legalmente- art 185.1 de la LOUA (anteriormente 4 años, desde la Ley 2/2012 de modificación de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía , el plazo se establece en 6 años) sin que por parte de esta Administración se hubiera instruido expediente y recaído resolución ordenando la restauración del orden jurídico perturbado.

Solo se aplicará el régimen de asimilación a la situación legal de fuera de ordenación cuando no se dé ninguna de las siguientes circunstancias:

  • Que no hayan transcurrido más de seis años desde la finalización total de las obras.
  • Que las obras, construcciones o instalaciones invadan el dominio público o su zona de servidumbre establecidos por la correspondiente legislación sectorial.
  • Que las obras, edificaciones o instalaciones se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural.
    Los actos y usos de parcelaciones recogidos en el artículo 185.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Dicho reconocimiento será título suficiente para la prestación de los servicios por Empresa Suministradora- artº 175 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.

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