¿Cómo realizar la tasación o valoración de una vivienda, terreno o local?

¿Cómo realizar la tasación o valoración de una vivienda, terreno o local?

Decía Antonio Machado que “Todo necio confunde valor y precio”.

El precio es exactamente lo que pagamos cuando obtenemos el bien.

El objeto de toda tasación o valoración es determinar las cualidades del inmueble,  en virtud de las cuales se da por poseerlo cierta cantidad de dinero o equivalente.

Por lo tanto, lo primero es conocer  todas las cualidades que el bien inmueble objeto de valoración posee. Estas cualidades pueden ser intrínsecas, extrínsecas, derechos y las cargas. La finalidad de la valoración es la base para reconocer las cualidades que son determinantes en el objeto.

La normativa de aplicación y los métodos de valoración proponen un escenario para el agente encargado de realizar la valoración dentro del cual se regula la actividad.

Nota importante. Siempre debemos realizar una tasación atendiendo al principio de su mejor uso. Por poner un ejemplo si nos piden realizar la valoración de un inmueble donde el aprovechamiento urbanístico es mayor que el usado debemos contemplar que podría darse el caso que el valor como solar fuera muy superior al del edificio con uso construido. Por ejemplo una casa mata con mucho terreno, en el que pudiera construirse un bloque de 30 plantas en este caso valoraríamos el inmueble como solar restándole los costes de demolición, no como vivienda.

NORMATIVA TASACIÓN 

Para realizar una valoración lo primero que debemos conocer es la normativa entre ellas destacan:

  • ORDEN ECO/805/2003 SOBRE NORMAS DE VALORACION DE BIENES INMUEBLES Y DETERMINADOS DERECHOS.
  • LEY DE EXPROPIACION FORZOSA (LEF) Y REGLAMENTO.
  • NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL
  • PGOU (DEL LUGAR DONDE SE ENCUENTRE EL INMUEBLE)
  • LEY DE ORDEN DE LA EDIFICACION.
  • LEYES SECTORIALES(MINAS, MONTES, CTRA,…)
  • NORMAS TÉCNICAS DE VALORACION CATASTRAL
  • RDL 2/2008. TR LEY DE SUELO (LEY 8/2007)

MÉTODOS DE TASACIÓN

Una vez que conocemos la normativa usaremos el método idóneo en función de las particularidades del inmueble a valorar.

MÉTODO DEL COSTE

Este método se basa en el principio de reposición. Conseguir estimar lo que valdría hoy realizar ese mismo inmueble y depreciarlo para actualizar su valor. Para aplicar este método debemos tener conocimientos sobre los costes que tendría: construir  el edificio en la actualidad(costes de construcción por contrata, honorarios facultativos, gastos fiscales y coste de la promoción) , conocer el valor del suelo y determinar la depreciación que ha sufrido el inmueble  según el estado que se encuentre y la edad que tenga.

Valor del inmueble = Valor del suelo + Valor de la promoción en la actualidad – Depreciación objetiva

Realizar la tasación por este método implica conocer el valor del suelo el cual si no lo tenemos debemos obtener por otro método de valoración.

MÉTODO DEL COMPARACIÓN

Este método consiste seleccionar testigos (bienes inmuebles), conocer el precio por el cual se realiza la transacción de los mismos. Posteriormente, se pondera el precio de los testigos en referencia al del estudio según variables como la situación, calidad de la edificación, estado, orientación, antigüedad, etc.

Se obtiene un precio/m2 fruto de esa homogenización de los testigos y se multiplica por la superficie del inmueble a valorar obteniéndose  el valor.

Las dificultades que presenta este método es la dificultad de conocer el precio de la transacción real de los testigos, la correcta selección de los testigos y el desconocimiento del estado real de los testigos.

 

MÉTODO RESIDUAL

Este método es característico para determinar el valor de un solar. Se apoya en el método de comparación  y método del coste.

Para determinar el valor de un solar en su mejor uso y aprovechamiento urbanístico.

Utiliza el método de comparación para determinar el valor del precio de metro cuadrado nuevo construido. Después se utiliza el método del coste para determinar el valor de construir una edificación y comercializarla, la diferencia es por tanto el valor del suelo.

Este método puede ser estático (no se incluye la variable  tiempo) o dinámico (la variable tiempo esta dentro del cálculo).  En ocasiones los terrenos antes de que sean  solares debe pasar por procedimiento legal para adquirir esta categoría. Este procedimiento dependiendo de distintas variables va ser en general largo y requiere invertir recursos económicos. Como es lógico, la actualización económica  de esas inversiones en el tiempo estimado para convertirse en un solar grava al suelo como otro coste más.

Este método requiere amplio conocimiento urbanísticos o información para determinar la promoción de mejor aprovechamiento.

La calidad del estudio comparativo para determinar los precios de venta.

Conocimiento de los plazos para la transformación de la inversión en el producto final.

MÉTODO ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

 

Determinar el valor del inmueble en función de las rentas previsibles que es capaz de generar en el futuro. Este método es aplicado para valorar toda clase de inmuebles cuyo principal fin es generar rentas y también es muy útil para valorar derechos reales.

Hay que tener en cuenta la depreciación que sufre el inmueble  para calcular el valor residual que dependerá del inmueble objeto a valorar.

MÉTODO DE ANÁLISIS CUALITATIVO

Este método persigue la valoración en función de sus cualidades de valor. Se basa en un amplio estudio realizado en la Universidad de Valencia. Su aplicación esta dentro de la ORDEN ECO 805/2003 art. 43.4.

Este método consigue valorar cualquier inmueble a partir del precio de unos módulos básicos que el autor fija según el inmueble. Estos módulos se les aplica unos factores en función de sus cualidades de valor obteniéndose la valoración del inmueble.

Con la aplicación de estos método, práctica y sentido común conseguiremos realizar la valoración de los inmuebles.

En ACF Ingeniería realizamos tasaciones inmobiliarias en la Costa del Sol, principalmente en los términos municipales de Fuengirola, Mijas, Benalmádena, Torremolinos, Málaga, Marbella, San Pedro y Estepona.

Submit a Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>