VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS O VACACIONAL ANDALUCÍA

VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS O VACACIONAL ANDALUCÍA

El 11 de Febrero de 2016 se publicó en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, el cual entró en vigor 12 de Mayo de 2016.

A continuación realizaremos un análisis detallado de los puntos más relevantes.

OBJETO DEL DECRETO 28/2016

Desde hace vAirbnbwimduarios años, han proliferado con mucho éxito empresas como Airbnb y Wimdu, que ofrecen la posibilidad de alquilar por periodos de corta duración, viviendas o habitaciones de ésta. Por parte delos usuarios es una práctica que cada vez tiene más aceptación por el precio ofrecido, flexibilidad,  gran oferta existente y la facilidad de realizar este tipo de contrataciones a través de las páginas web y aplicaciones móviles que estas empresas disponen.

Hasta la fecha, a este tipo de alojamientos se les había denominado apartamentos turísticos y habían encontrado en el sector hotelero a su más firme detractor, al considerarlo una competencia desleal y no reglada. Por ello se ha presionado mucho a las administraciones y están siendo las Comunidades Autónomas las que están legislando al respecto ya que tienen atribuidas las competencias de turismo.

Mediante el Decreto 28/2106  la Junta de Andalucía pretende regularizar este sector en auge.

Los objetivos principales son:

  • Aumentar la seguridad pública, obligando de los titulares de los mismos la cumplimentación del libro-registro, así como la presentación de los partes de entrada de viajeros ante la Comisaría de Policía Nacional o la Guardia Civil en su defecto.
  • Proteger a los usuarios de servicios turísticos. de manera que se garantice su disfrute y tranquilidad mediante la exigencia de una serie de requisitos que se consideran mínimos para lograr el confort y la seguridad necesaria para los turistas.
  • La protección del medio ambiente y del entorno urbano.
  • Crear un censo de viviendas con fines turísticos en Andalucía, implementado a través del Registro de Turismo de Andalucía, para eliminar su clandestinidad y la competencia desleal en la actividad turística y lucha contra el fraude fiscal.

La denominación que han recibido definitivamente en Andalucía es la de Viviendas con Fines Turísticos o Vacacional.

¿CUANDO SE CONSIDERA UNA VIVIENDA COMO DE FINES TURÍSTICO O VACACIONAL?

Según el artículo 3 del Decreto 28/2016 una vivienda se clasificará como vivienda con fines turísticos o vacacional cuando esté ubicada en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística como las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Como se puede observar, la norma deja bien claro los casos en los que se presume la habitualidad del servicio. Pero, ¿qué ocurre cuando el titular comercializa la vivienda con fines turísticos mediante carteles en el balcón o a través de los conserjes? ¿Se considera dicha habitualidad?. En estos casos, el titular podrá, si se da el caso y es sancionado, intentar alegar que no existe dicha habitualidad y recurrir posibles sanciones, no obstante será bastante complicado.

Según el artículo 1.2, se excluyen de dicha clasificación:

  • Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica.
  • Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. Esto quiere decir que los alquileres realizados por más de dos meses de duración no “sumarán” para el cómputo del término “habitualidad”. Es decir, no se cuentan.
  • Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
  • Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCÍA

Según Decreto 28/2016 y con el fin de cumplir con el objetivo de crear el censo de viviendas de fines turísticos, la viviendas que se clasifiquen como vivienda con fines turísticos deberán ser inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía para poder ejercer la actividad. En el caso contrario, dicha actividad pasará a ser clandestina y por lo tanto sancionable.

Para realizar dicha inscripción el artículo 9 del Decreto establece la obligación inicial de presentar una Declaración Responsable ante la respectiva Consejería de Turismo para iniciar la actividad, señalando que una vez presentada ya podrá publicitarse la vivienda como vivienda con fines turísticos.

DECLARACIÓN RESPONSABLE VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS O VACACIONAL

En dicho documento, se declarará que «la vivienda cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para el acceso o ejercicio de la actividad indicada y que dispone de la documentación que lo acredite y que está informada que la Administración podrá hacer las comprobaciones necesarias relativas al cumplimiento de los datos declarados y tenencia de la correspondiente documentación»

La declaración responsable no es necesario que sea acompañada de documentación sobre la titularidad, licencias, etc. Dicha documentación deberá estar a disposición de los inspectores en la vivienda.

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Y una vez hecha la inscripción se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda tal que VFT/HU/00000.

VFT indica que se trata de una vivienda con fines turísticos.

HU se corresponderá con las dos primeras letras de la provincia donde se encuentra la vivienda.

00000 es un número de orden secuencial.

 A partir de la comunicación de este número al interesado, éste tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda o promoción que realice por cualquier medio, incluidas las plataformas “on line”. Por lo tanto, en el impas que transcurre entre la presentación de la declaración responsable y la comunicación del número de registro se podrá publicitar la vivienda sin número de registro, pero una vez que se haya hecho la notificación siempre tendrá que verse en todo anuncio el número de registro de la vivienda

La declaración se puede presentar online si se dispone de firma digital habilitada. En caso contrario, y tras rellenar y firmar el modelo de declaración responsable que facilita la propia administración, este ha de presentarse ante la Delegación correspondiente a la provincia donde esté ubicada la vivienda turística objeto de la declaración.

Declaración responsable inscripción vivienda con fines turísticos

Declaración responsable

El contenido mínimo de la declaración responsable será:

  • Datos de la vivienda, entre los que figurarán el número de plazas de las que dispone la vivienda (según la licencia de ocupación o documento análogo). En caso de no tener copia de la licencia de ocupación el interesado, tendrá que solicitarla en el Ayuntamiento. Y en caso de que no exista licencia otorgada a favor de la vivienda, habrá de solicitarse una, pues es requisito esencial para presentar la declaración responsable.
  • Datos del propietario.
  • Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el título (contrato) que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario. Si existe título de cesión de la vivienda a una entidad o persona explotadora, entonces ésta será quien tenga que aparecer en la declaración responsable y será la responsable de la actividad. Si no existe ese título el responsable será el propietario, y si alguien gestiona la vivienda (puede hacerlo) será considerado como un mero gestor/intermediario. Los propietarios residentes en Estados miembros de la Unión europea distintos a España pueden aparecer como propietarios y titulares en la declaración responsable o ceder la explotación.

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REQUISITOS A LAS VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS O VACACIONAL ANDALUCÍA

Los requisitos que marcan el Decreto 28/2016 para poder inscribir una vivienda como de tipo vacacional o fines turísticos son los siguientes:

  • Disponer de Licencia de Ocupación , y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas. Esta se podrá solicitar en el área de Urbanismo del Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. Podrá darse el caso de que no lo dispongan debido a la antigüedad de la construcción, caso en el que se podrá solicitar certificado de habitabilidad. En caso extremo, aún siendo construcción reciente, si no se dispone de licencia de ocupación se podrá tramitar la misma a través de un arquitecto.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
  • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. No serán válidos ventiladores, radiadores ni cualquier otro elemento móvil. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito. Se concede un período de adaptación de un año para este requisito hasta el 11/05/2017.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
  • Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.
  • Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  • Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

LIBROS-REGISTROS Y PARTES DE ENTRADA DE LAS PERSONAS VIAJERAS

Los establecimientos de hostelería, así como aquellos dedicados de modo profesional o habitual mediante precio, a proporcionar alojamiento a las personas, con o sin otros servicios de carácter complementarios, quedan obligados mediante la Orden INT/1922/2003, de 3 de Julio a cumplimentar el libro-registro, así como a presentar o remitir el parte de entrada de viajeros a la Comisaría de Policía o Puesto de la Guardia Civil, en su caso.

Los impresos de partes de entrada  de viajeModelo hoja de registroros deben ajustarse a un modelo ya existente, y que incluye los siguientes datos: los datos de identificación del viajero, en los que se comprenden el número, tipo, y fecha de expedición del documento de identidad presentado, nombre y apellidos, sexo, y la fecha y vpaís de nacimiento los de identificación del establecimiento (en su caso datos del Titular de la vivienda) en que se hospedó y la fecha de entrada del viajero en la misma.

Este documento debe ser cumplimentado y firmado por toda persona mayor de 16 años de edad que se aloje en la vivienda, y quedará en su poder a efectos de confección de un libro-registro (encuadernándose con un mínimo de 100 hojas y máximo de 500). Se ordenarán de forma correlativa, y se conservará durante un plazo de 3 años.

Se remitirá por alguno de los siguientes medios:

  1. Presentando directamente o cursando por correo a la Comisaría de Policía o, en su defecto, al Puesto de la Guardia Civil que corresponda, dos copias de la hoja-registro, una de los cuales quedará en la dependencia policial y la otra, convenientemente sellada, se devolverá al establecimiento como acreditación del cumplimiento de su obligación.
    La remisión de las copias de las hojas-registro por correo únicamente podrá efectuarse en caso de establecimientos situados en municipios en que no existan dependencias policiales.
  2. Transmitiendo mediante fax a la Comisaría de Policía o, en defecto de ésta, a la Comandancia de la Guardia Civil correspondiente, la información contenida en las hojas-registro o un listado de dicha información, siempre que aquéllas cuenten con los medios de recepción idóneos y tengan capacidad funcional para ello.
    Recibida la información, la Comisaría de Policía o, en su caso, la Comandancia de la Guardia Civil, acreditarán a los establecimientos dicha recepción, bien mediante el envío a aquéllos de un fax acusando recibo de la información comunicada, bien remitiéndoles por correo una copia convenientemente sellada.
  3. Entregando directamente en las correspondientes dependencias policiales los soportes magnéticos que contengan la información requerida, siempre que tales dependencias estén dotadas de medios informáticos idóneos para su recepción y tratamiento.
    Dichas dependencias entregarán a los establecimientos un documento acreditativo de la recepción de la información contenida en los soportes magnéticos y los devolverán al respectivo establecimiento.
  4. Mediante transmisión de ficheros vía Internet al Centro de Proceso de Datos de la Dirección General de la Policía o de la Dirección General de la Guardia Civil, según el caso, que darán por recibida la información por el mismo sistema.  https://webpol.policia.es/e-hotel/

La utilización de cualquiera de los sistemas señalados no exime de la obligación de cumplimentar el parte, de su firma por el alojado y de la confección del libro-registro correspondiente.

Los establecimientos deberán proponer a las correspondientes dependencias policiales el sistema, de entre los señalados en el apartado anterior, que utilizarán como medio habitual de comunicación de la información.

HOJAS DE RECLAMACIONES

Se deberá de Disponer del LCartel hoja de reclamacionesibro de Hojas de Quejas y Reclamaciones oficial de la Junta de Andalucía en soporte papel o físico (Anexo I del Decreto 72/2008, de 4 de marzo y sucesivas actualizaciones) y  publicitarla a través del oportuno Cartel anunciador (Anexo III del Decreto 72/2008 y sucesivas actualizaciones).

El libro de reclamaciones estará formada por un juego unitario de impresos autocalcables por triplicado del mismo color blanco en formato horizontal (ejemplar para la Administración, ejemplar para la parte reclamada y ejemplar para la parte reclamante.)

La empresa explotadora o titular de la vivienda deberá responder la reclamación o queja presentada por la persona consumidora en el plazo de 10 días hábiles desde la fecha de recepción de la misma, mediante escrito razonado y de manera que quede constancia.

CLANDESTINIDAD Y RESPONSABILIDADES

A partir del 11 de Mayo del 2016, la viviendas que bajo los criterios anteriores sean consideradas como vivienda con fines turístico o vacacional en Andalucía y no se de de alta en el Registro de Turismo de Andalucía, no podrán ejercer dicha actividad. En el caso que lo hagan pasarán a la clandestinidad. El artículo 4 del Decreto 28/2016 indica que el responsable ante la administración andaluza y ante el usuario/turista será el titular o la persona o empresa que aparezca como responsable de la explotación en la declaración responsable que se ha presentado en la Junta de Andalucía al inicio de la actividad (o posteriormente mediante modificación de lo declarado).

Respecto a la responsabilidad de las inmobiliarias que anuncian viviendas con fines turísticos en sus webs, en los casos en que se pongan anuncios en la web sin que el propietario de la vivienda haya presentado declaración responsable,  el anunciante será responsable de una infracción grave por ser facilitador/mediador de una actividad clandestina (ofertar alojamiento con carácter turístico sin presentar el propietario declaración responsable de inicio de actividad). Por lo tanto, si una web de una inmobiliaria pone anuncios de viviendas con carácter turístico sin poner el número de registro de la vivienda, se está exponiendo a ser sancionado como responsable de una infracción grave. Únicamente no habrá responsabilidad del titular de la web cuando se hayan puesto los anuncios sin número de registro pero el titular de la vivienda si haya presentado la declaración responsable (pero aún no le ha llegado el número de registro).

La sanción correspondiente al anunciante (la web) es la establecida en el artículo 78.2 de la ley de turismo, consistentes en multa de 2.000 a 18.000 euros.

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SANCIONES 

El régimen sancionador en materia turística en Andalucía se encuentra regulado en la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. En dicha ley se recogen, además de las sanciones a hoteles, apartamentos, etc., las multas y sanciones por alquilar vivienda turística en Andalucía.

El régimen sancionador se recoge en el Título VIII de la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía.

Infracciones leves

Ninguna de las infracciones leves en la Ley de Turismo de Andalucía es  aplicable a las viviendas vacacionales.

Infracciones graves

Se consideran infracciones graves:

  • La realización o prestación clandestina de un servicio turístico, tal y como la define el artículo 30.4, al determinar la prestación clandestina de servicios turísticos como “la publicidad por cualquier medio de difusión o la efectiva prestación de servicios turísticos, sin haber cumplido el deber de presentación de la declaración responsable prevista en el artículo 38.2, de la comunicación contemplada en el artículo 54.4 de esta Ley o, en su caso, el otorgamiento de la correspondiente habilitación contemplada en el artículo 54.2, será considerada actividad clandestina“.
  • La mediación en la contratación de servicios que tengan la consideración de clandestinos según la Ley de Turismo de Andalucía
  • El incumplimiento del deber de realizar las comunicaciones que exija la normativa turística, tras haber sido requerido para ello.
  • La actuación que dificulte o retrase la función de la inspección turística.

En el caso de infracciones graves, la multa correspondiente irá desde los 2.001 euros hasta los 18.000 euros.

Las infracciones graves prescriben al año de su comisión y las sanciones graves también prescriben al año desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la resolución por la que se impone la sanción.

La prescripción de las infracciones quedará interrumpida por la incoación del procedimiento sancionador correspondiente con conocimiento de la persona interesada, reanudándose el plazo de prescripción si el procedimiento estuviera paralizado más de un mes por causa no imputable al presunto responsable.

 Infracciones muy graves

Son consideradas infracciones muy graves:

  • La negativa u obstrucción que impida  a la actuación de los servicios de inspección turística, así como la aportación a la misma de información o documentos falsos.
  • La reincidencia en la comisión de infracciones graves.

Para las infracciones muy graves se podrán establecer multas que oscilarán entre los 18.001 euros y los 150.000 euros.

Las infracciones muy graves prescriben a los dos años de su comisión y las sanciones muy graves también prescriben a los dos años desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la resolución por la que se impone la sanción.

La prescripción de las infracciones quedará interrumpida por la incoación del procedimiento sancionador correspondiente con conocimiento de la persona interesada, reanudándose el plazo de prescripción si el procedimiento estuviera paralizado más de un mes por causa no imputable al presunto responsable.

Las sanciones se impondrán teniendo en cuenta las circunstancias en las que se produjeron y según una serie de criterios reglados, como son: la intencionalidad, el perjuicio o los riesgos causados, la reincidencia, el beneficio obtenido por la infracción, el volumen económico del negocio, la transcendencia social de la infracción, y la subsanación de las irregularidades durante el procedimiento, entre otras.

RÉGIMEN FISCAL

Tributarán como un arrendamiento urbano de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, se incluirán los ingresos obtenidos por la actividad en la declaración anual del IRPF. No hay necesidad de darse de alta como autónomo ni implica el pago del IVA, salvo que la explotación la lleve a cabo una persona jurídica.

 

En ACF Ingeniería nos encargamos del registro de su vivienda de vacacional, asesorándoles en todo lo necesario para que cumpla con los requisitos. 

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